2026年8月11日
对长期投资者而言，新的资本利得税制度或促使天平由投资性房产向股票倾斜。
这是澳大利亚数十年来最重大的投资税制改革。 随着资本利得税（CGT）新政的出台，长期投资者的预期将被彻底重塑。
原有的50% CGT折扣将被取消，取而代之的是最低税率30%、基于通胀调整的CGT制度。 针对出租物业的负扣税也将一并取消。此前，该机制允许用扣除利息成本及各项费用后的净租金亏损来抵减税额。[1]
这些变化将推高持有投资性房产的总成本，市场也因此出现澳大利亚长达30年的房地产“超级周期”或将终结的预测。[2]
这对澳大利亚股市意味着什么？
澳洲投资者为何应增持股票
取消CGT折扣适用于所有资产类别。 出售长期持有的股票同样会面临更高成本。 然而，相较于房产，股票的表现或许更具韧性。[3]
随着大多数住宅房产购置不再享受负扣税优惠（尽管它可以用于抵扣未来收入或资本利得税款），房产投资者如今将不得不承担更高税负，这将对其年度现金流造成冲击。
相比之下，股东或许仍能受益于红利抵免及其他扣除，具体视个人情况而定。
除税务影响外，股票之所以更具吸引力，还有以下几个关键原因：
- 流动性。 上市股票本身自带流动性，其买卖速度远快于住宅或公寓。
- 交易成本。 房产投资的进出成本相当高昂，约为房产价值的5%至10%（主要由州印花税、法律费用及出售时2%至2.5%的中介佣金构成）。 面对持续上涨的经营与人力成本，过户师和事务律师也提高了收费标准。[4]
- 持有成本。 投资性房产往往伴随着高昂的维护和管理成本，且这些开支正因通胀而水涨船高。 新规将限制投资者利用这些成本抵扣税额的能力。
- 多元化。 股票投资组合有助于分散风险并参与全球大趋势，如人工智能、能源韧性、供应链多元化、地缘政治和能源转型；而澳大利亚房产投资组合则高度受制于本土经济的兴衰。 高企的房贷利率与生活成本压力，令澳大利亚住宅房产的前景颇为黯淡。[5]
当然，房产依然有其优势。 按揭贷款可以放大收益，房价波动性低于股票，且结构性供应短缺在长期内对房价形成支撑。 此外，自住业主也将继续享有其主要住宅的税收优惠。
简而言之，以往买入两居室公寓作为财富积累工具的投资者可能会发现，投资股票的效果与房产不相上下，甚至更胜一筹，因为股票流动性更强，持有成本更低，而且潜在回报更高。
股票融资贷款与房屋净值贷款
对于同时持有股票和房产的长期投资者而言，在新CGT制度下出售资产将面临更高税负，这可能会提升借助其持有资产来融资的吸引力。 房屋净值贷款为业主获得额外流动性提供了成熟途径。 同样，股票也可以用来筹集资金。
通过借助长期持股来融资，澳大利亚投资者可以另辟蹊径以获得所需的流动性，从而满足企业融资、房产购置、再投资或现金流管理的需求。 股票融资还可能附带极具吸引力的利率，易峯等机构即可提供此类融资方案。
相比之下，房屋净值贷款则涉及高昂的法律和评估费用，借款人可能还需要购买保险。 整个流程耗时更长，且如果借款人无力按时偿还贷款，房产本身或将面临止赎风险。
这还不包括持有房产期间持续产生的维护成本。
股票优于房产？
当然，长期投资决策非常复杂，适合个人的最佳方案取决于多种因素和自身情况。 但毋庸置疑的是，澳大利亚CGT制度的调整将改变当地的投资局面。
[1] https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
[2] https://www.australianconveyancer.com.au/article/the-days-of-property-super-cycle-could-be-over/
[3] https://www.livewiremarkets.com/wires/property-or-shares-how-the-new-cgt-and-negative-gearing-changes-have-transformed-the-investing-landscape
[4] https://www.linkedin.com/posts/steven-tropoulos-5822512a_housing-affordability-and-transaction-costs-activity-7326362105308164097-auj_/
[5] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/aussie-home-prices-set-weakest-growth-four-years-rates-bite-2026-06-04/
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