2024년 9월 26일
2024년 홍콩의 초호화 주거용 부동산 시장에는 급매물이 특히 많았는데, 이는 홍콩의 주요 기업가들 중 일부가 지난 1년간 자금조달 과정에서 겪은 어려움을 보여주고 있다. 예를 들어, 지난 7월에는 비교적 인지도가 낮은 어느 사업가 가문이 26 Plantation Road에 소재한 주택 A~D를 시장가격보다 35% 낮은 11억 홍콩달러(1억 4100만 미국달러)에 매각했다. 이는 해당 부동산 담보 사모대출 16억 홍콩달러를 상환하기 위한 것이었다.[1] 매각을 주선한 브로커는 해당 구매자가 “자금력을 갖춘 현지인”이라고 언급했다.
주목할 만한 또 다른 급매의 예를 들자면, 파산한 중국 부동산 대기업 Evergrande 그룹의 고위 임원과 관련된 기업이 소유한 초호화 대저택이 법정관리인에 의해 압류된 후 5월 4억5천만 홍콩달러에 매각되었는데, 이는 2023년의 가치에 비해 40% 이상 낮은 것이다.[2]
국제 부동산 에이전시 Savills에 따르면, 이러한 사례들은 2024년 5월~7월 사이에 홍콩의 최고급 주거지 The Peak에서 기회추구형 구매자들이 코로나 시기보다 평균 46% 낮은 가격에 매입한 여러 건의 부동산 거래 중 하나이다.[3] 이 에이전시는 이러한 가격 급락의 주요 요인이 “부동산 소유주가 미상환 부채를 해결하기 위해 부동산을 팔아야만 하는 몇몇 급매 건"이라고 설명했다.
그림 1: 평균가격으로 본 주요 고급부동산 거래, 2022년 11월~2024년 7월
Savills는 재무적 압박을 받는 다른 소유주들도 “공개시장에 거의 나오지 않는 자신의 가장 소중한 일부 자산”을 처분할 기회를 모색할 것으로 예상하며, 현금이 풍부한 구매자들의 큰 관심을 끌 것이라고 덧붙였다.
저점에서의 매각?
9월 미국 연방준비제도이사회가 금리 인하 개시를 결정하면 매도자들은 급매를 통해 보유 부동산을 처분한 것을 후회하게 될 수도 있다. 금리 인하에 힘입어 그들의 대출 상환이 더 용이해질 뿐만 아니라 홍콩의 모기지 금리도 하락할 여지가 생길 것이다.
홍콩의 부동산 시장은 지난 4월 정부가 모든 인지세를 폐지하고 모기지 규제를 완화하는 등 10년간 지속되었던 부동산시장 억제 정책을 폐기한 후로 이미 반등한 적이 있다.[4] 이로 인해 4월 홍콩의 총 부동산 매각 규모는 10년 최고치를 기록했다. 금리가 마침내 하락하면서 이러한 초기 상승세는 이제 지속적 회복세로 전환될 수 있다.
높은 대출 비용이 지난 2년간 홍콩의 주택 가격을 압박한 가장 큰 요인이었다고 할 수 있다. 금리 하락은 그동안 관망하던 구매자들이 홍콩의 고급 부동산 시장으로 복귀하는 계기가 될 수 있다. 무엇보다도 중국과 세계를 연결해주는 역할, 선도적 글로벌 금융 중심지라는 위상, 매우 제한적인 토지 공급(특히 The Peak 등의 지역) 등 홍콩의 엄청나게 높은 고급 부동산 가격을 뒷받침하는 펀더멘털이 여전히 견고한 상황이다.
또 하나의 긍정적 징후는 해외 인재를 유치하기 위한 정부 제도에 힘입어 홍콩의 임대용 부동산 시장이 상당히 안정적으로 유지된다는 점이다.[5] 부동산 중개업체 Knight Frank는 이같은 영향으로 올해 고급주택 임대료가 최대 5% 상승할 수 있다고 예측한다.
골드만삭스 애널리스트 등은 홍콩 주택 가격이 올해 바닥을 찍은 다음 반등할 것으로 예상한다.[6]
사면초가에 몰린 홍콩 부동산 시장의 전망이 개선됨에 따라, 홍콩에 상장된 개발업체들의 매우 낮은 주가에도 관심을 가질 만하다.
한편 중국 본토의 최신 판매 지표를 보면, 올해 수 차례의 부동산 규제 완화가 이루어진 이후 8월부터 부유층 구매자들이 상하이, 베이징, 광저우, 선전 등 1급 도시의 고급주택을 사들이고 있다.[7] 하지만 홍콩의 경우와 달리 중국의 고급 부동산 시장은 2024년 하반기 신규 공급이 상당할 것으로 예상되며, 이로 인해 초기 회복세가 잦아들 수 있다.[8]
급매 모면하기
최근 홍콩의 초호화 부동산 시장에서 이루어진 일련의 급매는 대출에 대한 담보로 실물자산을 제공하는 투자자들이 직면한 리스크를 여실히 보여준다. 일부 경우에 주식담보 파이낸싱 등의 대안 자본을 활용하면 장기 보유 지분을 현금화함으로써 급매를 모면할 수 있다. 그리고 EquitiesFirst 파이낸싱 모델의 경우, 차입자는 향후 해당 주식의 가치가 상승한다면 상승분을 보유할 수 있다.
유연하며 편리한 파이낸싱의 활용은 현 시점에 특히 유용할 수 있다. 이를 바탕으로 기업가들은 고급 부동산을 2018년 7월의 최고점 대비 훨씬 낮은 가격에 매각하지 않고도 자금을 조달할 수 있다.[9]
홍콩 상장 부동산 개발업체의 장기 주주들은 특히 홍콩 정부가 증시 부양을 위한 추가 조치를 검토하는 상황에서 자금을 조달하여 시장 반등에 앞서 포지션을 확대하거나 다른 부문에 대한 투자를 통해 포지션을 다각화할 수도 있다.[10]
[1] https://www.scmp.com/business/article/3269972/hong-kongs-ho-shun-pun-family-sells-4-homes-peak-us141-million
[2] https://www.scmp.com/business/article/3263513/seized-hong-kong-peak-mansion-linked-china-evergrande-founder-hui-ka-yan-sells-40-discount-us58
[3] https://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/hong-kong-research/hong-kong-residential/market-in-minutes-residential-sales-aug-2024-e---final.pdf
[4] https://www.scmp.com/special-reports/article/3271668/how-hong-kong-property-market-bouncing-back-2024-especially-luxury-sector?module=perpetual_scroll_0&pgtype=article
[5] https://www.scmp.com/special-reports/article/3271668/how-hong-kong-property-market-bouncing-back-2024-especially-luxury-sector?module=perpetual_scroll_0&pgtype=article
[6] https://www.scmp.com/business/companies/article/3251739/goldman-sachs-says-hong-kong-home-prices-will-rebound-2025-after-hitting-bottom-year-raises-office
[7] https://www.scmp.com/business/china-business/article/3277646/chinas-ultra-rich-are-snatching-luxury-homes-bet-first-tier-cities
[8] https://www.scmp.com/business/china-business/article/3277646/chinas-ultra-rich-are-snatching-luxury-homes-bet-first-tier-cities
[9] https://www.scmp.com/business/article/3252461/hong-kongs-luxury-homes-market-shows-signs-life-waves-price-discounts-entice-some-bottom-fishing
[10] https://www.reuters.com/markets/asia/hong-kong-leader-says-government-considering-more-steps-boost-stock-market-2024-04-08/