日本房地产市场再获全球资本青睐
2025年7月18日
经历多年通缩后，日本经济正逐渐复苏，在投资者追求可观实际收益之际，房地产成为一大受益者。[1]
在充满不确定性的大环境中，长期被视为增长乏力的日本，如今正华丽转身，成为房地产价值不断攀升的热土。 房价节节走高，全球资本蜂拥而入，尘封已久的土地资产也纷纷上市交易。
温和通胀卷土重来，助推企业营收和实物资产价格双双上涨。[2] 东京是这场转变浪潮的中心所在，这里的新公寓均价已连续两年突破1亿日元（70万美元）。[3] 2025年第一季度，东京以110亿美元的交易额，力压纽约和达拉斯-沃斯堡，成为全球房地产投资最热门的城市。[4]
这很容易让人联想到日本上世纪80年代的房地产泡沫时期。 当时，东京的停车场身价据说能与曼哈顿的房产一较高下，而皇居（Imperial Palace）的地价估值更是超越整个加州。[5]
但这一次，情况却截然不同。
如今的市场并非投机泡沫或过度借贷的产物，而是由一系列更具韧性的因素共同推动：外资涌入、企业剥离土地资产、基础设施建设拉动需求、旅游业兴旺、移民增多以及通胀温和上升。
对于能够充分利用现有股票头寸的投资者来说，这无疑是一个千载难逢的好时机。 股票融资提供了一种在保留上行潜力的同时获取流动性的途径。 日本房地产市场的收入和价格上涨有望超过借贷成本，从而提供一个极具吸引力的套利机会。
保守主义让位于时代变迁
过去以囤积估值偏低的、主要用作抵押品的土地而著称的日本企业，如今正积极转型，采取曾是日本特许经营模式标志的新型“轻资产”策略。 铁路运营商、制造商以及其他传统土地所有者正在剥离非核心地产，以提高生产力并为数字基础设施等领域的增长注入资金，这使得优质地产多年来首次变得可供投资。[6]
全球投资者对此已有察觉。 黑石集团（Blackstone）、太盟投资集团（PAG）和基汇资本（Gaw Capital ）等机构正积极布局日本房地产市场。 去年，外国投资者向日本国内房地产市场贡献了近2.2万亿日元（145亿美元），同比增长20%。[7] 日本金融机构和贸易商行也在纷纷发起大规模房地产基金，剑指数十亿美元的管理资产规模。[8]
商业地产展现出了非凡的抗压能力。 东京的写字楼入驻率在全球仍名列前茅——远超美国各大城市——[9] 从而为稳定的估值提供了支持。 机构投资者日益认为，日本商业地产市场相对不受其他地区出现的疫情后修正的影响。
基础设施需求也在增长，新的数据中心项目正在筹备中，以期为人工智能、网络防御以及自然灾害恢复提供支持。[10] 与此同时，疫情后的“报复性旅游”带动了入境游的激增，使得日本主要城市的酒店价格水涨船高，并重燃了投资者对酒店资产的兴趣。[11]
这一机遇也在吸引着散户投资者。
在加拿大和澳大利亚等国收紧限制之际，日本对外国投资者购房的开放政策显得尤为突出。 日本不对非居民征收额外税费或施加所有权限制，即便购置第二套住房或投资性房产也同样如此。[12]
长期人口结构趋势也在重塑市场需求。 去年，日本的外国居民人口增长速度是政府预期的两倍，总数达到377万，创历史新高。 越来越多的外国居民——其中许多来自中国、南亚和东南亚——选择在东京以外地区安家落户，这不仅支撑了当地劳动力市场，也刺激了区域中心的住房需求。 在大阪，过去十年间华人人口几乎翻了一番，富裕购房者自疫情以来日益活跃——随着海外投资者对日本城市房地产兴趣的增长，这一趋势也在日本其他主要城市中得到体现。[13],[14]
日本综合研究所（Japan Research Institute）估计，到本世纪40年代，外国出生居民可能占日本全国总人口的10%以上。[15] 随着时间的推移，这一人口结构变化——连同旅游业复苏和城市复兴——将很可能在未来拓宽住宅房地产市场。
对于股票持有者来说，此刻正是难得的良机——在不失市场敞口的情况下高效调整资产配置。 股票融资能够迅速且悄无声息地激活资金，让投资者在通胀、改革和全球需求共同支撑的市场中，把握住早期发展的势头。 日本全国地价在2025年已上涨2.7%——这是自2010年以来最快的增速，也是连续第四年上涨。[16]
在受到地缘政治风险、通胀波动和资本管制收紧共同影响的全球环境下，日本房地产市场提供了一种日益稀缺的特质：易于进入、高度透明以及持久的增长潜力。
[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03/
[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj
[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment
[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557
[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate
[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn
[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund
[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery
[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years
[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors
[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes
[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan
[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline
[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values
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