18 กรกฎาคม 2568
ญี่ปุ่นเริ่มฟื้นตัวจากภาวะเงินฝืดที่ยืดเยื้อมาหลายปี โดยอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลุ่มสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุด ขณะที่นักลงทุนมองหาทรัพย์สินที่สามารถสร้างผลตอบแทนจริงในระดับที่น่าพอใจ[1]
ในโลกที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ญี่ปุ่นที่เคยถูกมองว่าเติบโตช้า กำลังกลับมาเป็นตลาดที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้น เงินทุนจากต่างประเทศหลั่งไหลเข้าสู่ตลาด และทรัพย์สินที่ดินที่ถือครองมายาวนานเริ่มมีการนำออกขาย
การกลับมาของเงินเฟ้อในระดับปานกลางช่วยหนุนทั้งรายได้ทางธุรกิจและมูลค่าสินทรัพย์ที่จับต้องได้[2] โตเกียวเป็นศูนย์กลางของการเปลี่ยนแปลงนี้ โดยราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่เฉลี่ยสูงกว่า 100 ล้านเยน (ประมาณ 700,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ติดต่อกันเป็นปีที่สอง[3] ในไตรมาสแรกของปี 2568 โตเกียวดึงดูดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในโลก แซงหน้านิวยอร์กและดัลลาส-ฟอร์ตเวิร์ธ ด้วยมูลค่าข้อตกลงรวม 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ[4]
ความเคลื่อนไหวในตลาดทำให้หลายคนอดไม่ได้ที่จะนึกถึงฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นในช่วงทศวรรษ 2520 ในช่วงนั้น พื้นที่จอดรถในโตเกียวว่ากันว่ามีมูลค่าใกล้เคียงกับอสังหาริมทรัพย์ในแมนฮัตตัน และพื้นที่พระราชวังอิมพีเรียลเคยมีการประเมินว่ามีมูลค่าสูงกว่ารัฐแคลิฟอร์เนีย[5]
แต่ครั้งนี้ สถานการณ์แตกต่างไปโดยสิ้นเชิง
ตลาดในปัจจุบันไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยการเก็งกำไรหรือการกู้ยืมเกินตัว แต่เกิดจากปัจจัยที่มั่นคงกว่า เช่น เงินทุนจากต่างประเทศ การขายที่ดินขององค์กร ความต้องการที่เกิดจากโครงสร้างพื้นฐาน การท่องเที่ยวที่ขยายตัว ผู้อพยพที่เพิ่มขึ้น และอัตราเงินเฟ้อที่ค่อย ๆ ปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับนักลงทุนที่สามารถใช้สถานะถือหุ้นเป็นหลักประกันได้ นี่คือโอกาสที่เหมาะสม การจัดหาเงินทุนด้วยหุ้นช่วยเพิ่มสภาพคล่องโดยยังรักษาโอกาสในการรับผลตอบแทน อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ซึ่งมีแนวโน้มว่ารายได้และมูลค่าจะเติบโตเร็วกว่าต้นทุนการกู้ยืม จึงเป็นโอกาสในการทำกำไรที่น่าดึงดูด
แนวคิดอนุรักษ์นิยมเปิดทางให้กับยุคสมัยที่เปลี่ยนไป
ภาคธุรกิจญี่ปุ่นที่เคยรู้จักกันดีในฐานะผู้ถือครองที่ดินที่ประเมินค่าต่ำเพื่อใช้เป็นหลักประกัน กำลังหันมาใช้แนวทาง "ลดการถือครองสินทรัพย์" ซึ่งเดิมทีมักเห็นในธุรกิจแฟรนไชส์ของญี่ปุ่น ผู้ประกอบการรถไฟ ผู้ผลิต และเจ้าของที่ดินที่ดินที่ถือครองมายาวนานรายอื่นกำลังทยอยขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เพื่อนำเงินไปเพิ่มผลผลิตและสนับสนุนการเติบโตในด้านต่าง ๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ซึ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ชั้นดีสามารถเข้าถึงได้เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี[6]
นักลงทุนทั่วโลกเริ่มให้ความสนใจ Blackstone, PAG และ Gaw Capital เป็นหนึ่งในกลุ่มที่กำลังลงทุนอย่างจริงจังในอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น เมื่อปีที่แล้ว นักลงทุนต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศรวมเกือบ 2.2 ล้านล้านเยน (1.45 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ) เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า[7] สถาบันการเงินและบริษัทการค้าของญี่ปุ่นกำลังเริ่มเปิดตัวกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยมีเป้าหมายบริหารสินทรัพย์ในระดับหลายพันล้าน[8]
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีความยืดหยุ่นเป็นพิเศษ โตเกียวยังคงมีอัตราการเข้าใช้สำนักงานในระดับสูงที่สุดของโลก นำหน้าเมืองใหญ่ในสหรัฐฯ[9] ซึ่งช่วยสนับสนุนให้มูลค่ายังคงทรงตัว นักลงทุนสถาบันมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของญี่ปุ่นได้รับผลกระทบน้อยกว่าประเทศอื่นจากการปรับฐานหลังการระบาดของโรค
ความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐานได้เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยมีแผนสร้างศูนย์ข้อมูลใหม่เพื่อรองรับเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ ระบบป้องกันทางไซเบอร์ และการรับมือภัยพิบัติทางธรรมชาติ[10] ในขณะเดียวกัน การท่องเที่ยวขาเข้าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากกระแส “การเดินทางระบายความอัดอั้น” หลังการแพร่ระบาด ดันราคาห้องพักโรงแรมในเมืองใหญ่ของญี่ปุ่นให้สูงขึ้น และช่วยจุดประกายความสนใจของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ด้านการบริการอีกครั้ง[11]
โอกาสนี้ยังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนรายย่อยด้วยเช่นกัน
แนวทางเปิดกว้างของญี่ปุ่นต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ โดดเด่นท่ามกลางข้อจำกัดที่เข้มงวดขึ้นในประเทศต่าง ๆ อย่างแคนาดาและออสเตรเลีย ญี่ปุ่นไม่มีการเก็บภาษี ค่าธรรมเนียม หรือข้อจำกัดเพิ่มเติมด้านการถือครองสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนักอาศัย แม้แต่ในกรณีของบ้านหลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน[12]
แนวโน้มด้านประชากรในระยะยาวกำลังเปลี่ยนแปลงรูปแบบความต้องการเช่นกัน เมื่อปีที่แล้ว จำนวนชาวต่างชาติที่พำนักในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากที่รัฐบาลคาดการณ์ไว้ โดยแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 3.77 ล้านคน สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นนี้ ซึ่งจำนวนมากมาจากจีน เอเชียใต้ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เริ่มกระจายตัวอยู่นอกโตเกียว สนับสนุนตลาดแรงงานและผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัยในหัวเมืองภูมิภาค ที่โอซาก้า จำนวนประชากรชาวจีนเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในช่วงสิบปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อซึ่งเริ่มเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นนับตั้งแต่หลังช่วงการแพร่ระบาด โดยแนวโน้มนี้เกิดขึ้นในเมืองใหญ่อื่น ๆ ด้วยเช่นกัน ขณะที่ความสนใจจากต่างชาติต่ออสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองของญี่ปุ่นยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง[13],[14]
สถาบันวิจัยญี่ปุ่นประเมินว่า ภายในช่วงทศวรรษ 2580 ประชากรที่เกิดในต่างประเทศอาจมีสัดส่วนมากกว่า 10% ของประชากรทั้งหมดในญี่ปุ่น[15] การเปลี่ยนแปลงทางประชากรดังกล่าว ร่วมกับการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการพัฒนาเมือง มีแนวโน้มจะขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยให้กว้างขึ้นในระยะยาว
สำหรับผู้ถือหุ้น นี่คือโอกาสอันหาได้ยากในการจัดสรรใหม่อย่างมีประสิทธิภาพ โดยไม่ต้องลดการเปิดรับตลาด การจัดหาเงินทุนโดยใช้หุ้นเป็นหลักประกันสามารถปลดล็อกเงินทุนได้อย่างรวดเร็วและเงียบเชียบ เปิดทางให้นักลงทุนคว้าแรงส่งระยะต้นในตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยเงินเฟ้อ การปฏิรูป และอุปสงค์จากทั่วโลก ในปี 2568 ราคาที่ดินทั่วญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น 2.7% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตเร็วที่สุดนับตั้งแต่ปี 2553 และนับเป็นปีที่สี่ติดต่อกันที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น[16]
ในโลกที่เผชิญกับความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของเงินเฟ้อ และข้อจำกัดด้านเงินทุนที่เข้มงวดมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นมอบสิ่งที่หาได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ นั่นคือการเข้าถึงที่เปิดกว้าง ความโปร่งใส และโอกาสในการเติบโตที่มั่นคง
[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03/
[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj
[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment
[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557
[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate
[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn
[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund
[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery
[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years
[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors
[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes
[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan
[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline
[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values