26 กันยายน 2567
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับสุดหรูในฮ่องกงประสบปัญหาการขายเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินไม่ดีในปี 2567 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่ผู้ประกอบการชั้นนำในมหานครแห่งนี้ต้องเผชิญในการระดมทุนในปีที่ผ่านมา เช่น ในเดือนกรกฎาคมครอบครัวนักธุรกิจที่ไม่ค่อยเป็นที่รู้จักได้ขายบ้าน A ถึง D บริเวณถนน 26 Plantation ในราคา 1.1 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง (141 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งลดลงจากราคาตลาดถึง 35% เพื่อนำไปจ่ายสินเชื่อส่วนบุคคลมูลค่า 1.6 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงโดยมีทรัพย์สินเป็นหลักประกัน[1] นายหน้าที่จัดการการขายนี้เรียกผู้ซื้อว่าเป็น "คนในท้องถิ่นที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง"
อีกตัวอย่างหนึ่งของการเร่งขายอสังหาริมทรัพย์ระดับสุดหรูคือ คฤหาสน์ที่ถือครองโดยบริษัทที่มีความเชื่อมโยงกับผู้บริหารระดับสูงของ Evergrande Group บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่จีนที่ล้มละลาย ถูกเจ้าพนักงานยึดและขายทอดตลาดในเดือนพฤษภาคม ในราคา 450 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมินไว้ในปี 2566 ถึง 40%[2]
นี่เป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์สองแห่งจากหลายแห่งที่มีการซื้อโดยผู้ซื้อที่เล็งเห็นโอกาสในย่านสุดหรูของฮ่องกงที่ The Peak ภายในสามเดือนจนถึงเดือนกรกฎาคม 2567 โดยมีราคาที่เฉลี่ยต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมินไว้ในช่วงโควิดถึง 46% ตามรายงานของ Savills บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ[3] ซึ่งระบุว่าสาเหตุหลักของราคาที่ลดลงอย่างรวดเร็วนี้มาจาก "การขายเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินไม่ดีหลายกรณี ซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องขายเพื่อชำระหนี้ที่ค้างอยู่"
รูปที่ 1: การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์หรูหราครั้งใหญ่ตามราคาเฉลี่ย ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2565 ถึงกรกฎาคม 2567
Savills เสริมว่า คาดว่าผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญแรงกดดันทางการเงินมากขึ้นจะมองหาวิธีขาย "สินทรัพย์ที่มีมูลค่ามากที่สุดซึ่งแทบไม่เคยเปิดขายในตลาด" ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสในการดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อที่มีเงินสดสำรองจำนวน
การขายในราคาที่ตกต่ำที่สุดคืออะไร
ผู้ขายอาจเสียใจภายหลังที่ต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ของตนออกไปเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินไม่ดี หลังจากที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ ตัดสินใจเริ่มลดอัตราดอกเบี้ยในเดือนกันยายน การลดอัตราดอกเบี้ยจะไม่เพียงทำให้การชำระคืนสินเชื่อของผู้ขายจัดการได้ง่ายขึ้น แต่ยังปูทางไปสู่การลดดอกเบี้ยจำนองในฮ่องกงอีกด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้ฟื้นตัวขึ้นแล้ว หลังจากรัฐบาลยกเลิกมาตรการควบคุมตลาดที่ดำเนินมากว่าสิบปีตั้งแต่เดือนเมษายน รวมถึงการยกเลิกอากรแสตมป์เพิ่มเติมทั้งหมดและการผ่อนคลายข้อจำกัดการจำนอง[4] ซึ่งทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในฮ่องกงเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบสิบปีในเดือนเมษายน เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มลดลง การฟื้นตัวในช่วงแรกอาจกลายเป็นการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อราคาบ้านในฮ่องกงในช่วงสองปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจทำให้ผู้ซื้อที่เฝ้าดูอยู่กลับเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับสุดหรูของฮ่องกงอีกครั้ง ทั้งนี้ ปัจจัยพื้นฐานที่อยู่เบื้องหลังราคาอสังหาริมทรัพย์หรูหราที่พุ่งสูงลิ่วของฮ่องกงยังคงมีอยู่ เช่น บทบาทของฮ่องกงในการเชื่อมต่อจีนกับโลกภายนอก สถานะของฮ่องกงในฐานะศูนย์กลางทางการเงินชั้นนำของโลก และอุปทานที่ดินที่มีจำกัดมาก โดยเฉพาะในพื้นที่อย่าง The Peak
อีกหนึ่งสัญญาณที่ดีคือ ตลาดปล่อยเช่าของฮ่องกงยังคงค่อนข้างมีเสถียรภาพ โดยได้รับการสนับสนุนจากการหลั่งไหลเข้ามาของผู้เชี่ยวชาญอย่างต่อเนื่อง ซึ่งได้รับความช่วยเหลือจากโครงการของรัฐบาลที่ดึงดูดผู้มีความสามารถมาจากต่างประเทศ[5] Knight Frank บริษัทอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าสิ่งนี้อาจทำให้ค่าเช่าที่อยู่อาศัยหรูหราสูงขึ้นถึง 5% ในปีนี้
นักวิเคราะห์หลายคน รวมถึงนักวิเคราะห์จาก Goldman Sachs คาดว่าราคาบ้านในฮ่องกงจะถึงจุดต่ำสุดในปีนี้ ก่อนที่จะฟื้นตัวขึ้น[6]
ด้วยการเปลี่ยนแปลงของแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาในฮ่องกง หุ้นของผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในฮ่องกงที่ตกต่ำก็อาจคุ้มค่าที่จะพิจารณาเช่นกัน
ขณะเดียวกัน ในจีนแผ่นดินใหญ่ ข้อมูลการขายล่าสุดแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่มีฐานะดีได้ซื้อบ้านหรูหราในเมืองชั้นนำอย่าง เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง กว่างโจว และเซินเจิ้นในเดือนสิงหาคม หลังจากมีการผ่อนปรนกฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรอบในปีนี้[7] อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูหราของจีนคาดว่าจะมีอุปทานครั้งใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ซึ่งอาจทำให้การฟื้นตัวในระยะแรกล่าช้าลง[8]
หลีกเลี่ยงการขายเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินไม่ดี
การขายสินทรัพย์แบบไม่เต็มใจล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับสุดหรูของฮ่องกงเน้นให้เห็นถึงความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องเผชิญเมื่อใช้สินทรัพย์จริงค้ำประกันสินเชื่อ ในบางกรณี การเข้าถึงเงินทุนทางเลือก เช่น การให้สินเชื่อแบบมีหุ้นเป็นหลักประกันสามารถช่วยให้นักลงทุนเหล่านี้หลีกเลี่ยงการเร่งขายได้โดยการเปลี่ยนการถือครองหุ้นระยะยาวเป็นเงินทุน และในกรณีของรูปแบบการให้สินเชื่อของ EquitiesFirst ผู้กู้สามารถรักษาผลประโยชน์ไว้ได้หากหุ้นเหล่านั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต
การเข้าถึงเงินทุนที่ยืดหยุ่นและสะดวกอาจมีคุณค่าอย่างยิ่งในช่วงเวลานี้ โดยช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระดมทุนได้โดยไม่ต้องขายสินทรัพย์หรูหราในราคาที่ต่ำกว่าราคาสูงสุดในเดือนกรกฎาคม 2561 มากนัก[9]
ผู้ถือหุ้นระยะยาวในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในฮ่องกงอาจต้องการระดมทุนเพื่อเพิ่มการถือครองของตนก่อนที่ตลาดจะฟื้นตัว หรือกระจายการลงทุนของตนไปยังภาคส่วนอื่น ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่รัฐบาลฮ่องกงกำลังพิจารณาขั้นตอนเพิ่มเติมเพื่อส่งเสริมตลาดหลักทรัพย์ภายในประเทศ[10]
[1] https://www.scmp.com/business/article/3269972/hong-kongs-ho-shun-pun-family-sells-4-homes-peak-us141-million
[2] https://www.scmp.com/business/article/3263513/seized-hong-kong-peak-mansion-linked-china-evergrande-founder-hui-ka-yan-sells-40-discount-us58
[3] https://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/hong-kong-research/hong-kong-residential/market-in-minutes-residential-sales-aug-2024-e---final.pdf
[4] https://www.scmp.com/special-reports/article/3271668/how-hong-kong-property-market-bouncing-back-2024-especially-luxury-sector?module=perpetual_scroll_0&pgtype=article
[5] https://www.scmp.com/special-reports/article/3271668/how-hong-kong-property-market-bouncing-back-2024-especially-luxury-sector?module=perpetual_scroll_0&pgtype=article
[6] https://www.scmp.com/business/companies/article/3251739/goldman-sachs-says-hong-kong-home-prices-will-rebound-2025-after-hitting-bottom-year-raises-office
[7] https://www.scmp.com/business/china-business/article/3277646/chinas-ultra-rich-are-snatching-luxury-homes-bet-first-tier-cities
[8] https://www.scmp.com/business/china-business/article/3277646/chinas-ultra-rich-are-snatching-luxury-homes-bet-first-tier-cities
[9] https://www.scmp.com/business/article/3252461/hong-kongs-luxury-homes-market-shows-signs-life-waves-price-discounts-entice-some-bottom-fishing
[10] https://www.reuters.com/markets/asia/hong-kong-leader-says-government-considering-more-steps-boost-stock-market-2024-04-08/