2024 年 10 月 15 日
當您想到生成式人工智能（generative AI）等嶄新技術興起，加上雲端運算、大數據分析及連線設備普及所帶來的投資機遇時，您未必第一時間想起房地產。 但鑑於技術進步將推動數據儲存和處理的需求大幅增加，評級機構穆迪預測在未來五年內，全球數據中心容量將會增加一倍。[1] 這不但需要更多的土地建設數據中心，還需要支援這些耗電設施所需的基礎設施。
未來的數據中心容量增長將會集中於某些國家和地區。 英國，特別是大倫敦地區，很可能會成為增長集中地之一。
英國擁有西歐最多的數據中心，年收入估計達 46 億英鎊，[2]並且是連接全球的重要樞紐。 此外，由於對高耗電量有所顧慮，都柏林和德國目前暫緩發出數據中心的許可證或執照，[3]工業及都市存倉地產發展商正正把握這個機會，進一步擴大英國作為該地區首要數據中心樞紐的優勢。
與歐洲其他國家政府的取態不同，新工黨政府已承諾放寬在英國建立數據中心的要求。[4] 在 9 月份，工黨政府將國內的數據中心指定為「關鍵國家基礎設施」。 這是自 2015 年航空及國防產業取得同等地位以來，首次獲得的關鍵國家基礎設施（CNI）認證，這應有助於克服當地議會的反對，避免延誤全國的數據中心項目。
故此，英國數據中心的房地產交易一直處於蓬勃發展，與過去三年整體物業市場的低迷狀況形成鮮明對比。[5]
Microsoft（微軟）、[6] Amazon（亞馬遜）[7] 及 Google（谷歌）[8]現正於英國各地建立多個大型數據中心，涉及數十億美元的投資。
電力供應瓶頸
目前面臨的最大問題是電力供應。 考慮到平均每個 ChatGPT 查詢所需的電力幾乎是 Google 搜索的十倍[9]，我們在數據方面的電力需求將大幅增加。
摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師估計，到 2035 年，數據中心將佔電力需求的 4%，而目前僅為 1%。[10] 在英國，國家電網公司（National Grid）行政總裁 John Pettigrew 最近指出，數據中心的電力使用在未來十年內將增加六倍，[11]並警告說電網已逐漸「受限」，並且需要透過「果斷行動」建立網絡，以應付「急劇」增長的需求。
英國近 80% 的數據中心容量主要集中在倫敦或附近地區，集群分佈在斯勞（Slough）、倫敦市（the City）及碼頭區（Docklands）等地（請參閱圖 1），令這個問題更趨複雜。 原因是數據中心營運商通常會尋找靠近其主要客戶的地點，以減少延誤或降低資料從一點移動至另一點所需的時間。
圖 1：英國大部分的數據中心容量位於倫敦
資料來源：S&P Global Market Intelligence 451 Research（標準普爾全球市場財智 451 研究）
畢竟，雖然倫敦可能是舉世聞名的環球金融中心，但在採用雲端計算和嶄新科技方面，倫敦也是歐洲最具科技先進性的地區之一，亦是軟件、物聯網（IoT）和人工智能發展的樞紐。
因此，在容納可持續的大型數據中心方面，英格蘭北部和蘇格蘭具有優勢，並且可以獲得可再生能源，而且較清涼的氣候亦可減少對能源密集型冷卻系統的需求，然而卻因為用戶所在的地點，數據中心發展商仍會傾向於該國南部建設設施。 此外，對依賴邊緣運算智能裝置的需求不斷增長，可能會進一步推動都市中心內或鄰近地方對小型邊緣數據中心的需求。
在寸金尺土的倫敦，這可能會為地產業主帶來意外之財，他們不僅有機會向雲端服務商、銀行或電訊公司等大企業出售或租賃土地，讓他們擁有及營運自己的數據中心，還能從擴展主機託管設施中獲利。 主機託管中心本質上是一個數據中心，向第三方租出空間以托管他們自己的伺服器，通常還提供網絡容量、電力及冷卻設備。
數據中心，尤其是主機託管設施，近年來因為其穩定的公用事業型現金流及風險經調整後的收益率高企，而吸引了投資者的興趣。[12] 私募股權投資者在這些交易中佔據了重要份額。
數據中心帶動的其他機遇
除房地產以外，英國日益增長的數據中心經濟還可能帶動其他四個相鄰範疇的需求：可持續能源、冷卻系統、建築服務及運算設備。[13] 尤其是尖端氣候技術，可有助克服電力供應瓶頸。
發展數據中心是一項資本密集型的工作，需要大量前期投資。 據穆迪表示：「獲取資金的能力將是這些數據中心如何迅速和有效擴展的關鍵決定因素。」[14]
因此，要把握數據中心需求激增的機會，便需要多種來源的融資，並需要創新資本來源來補充傳統銀行貸款。 因為即使利率有可能會進一步下降，但在目前環境下，銀行對承擔更多風險仍維持謹慎態度。
對於有意把握與數據中心相關機遇的投資者而言，目前證券融資是一個極具吸引力的選擇，提供靈活、具成本效益和穩定的資本形式，而且對資金用途沒有限制。 不論是投資於私募股權工具、物業資產還是相關行業，EquitiesFirst 融資使投資者將其長期持股變現，並釋放出他們在該領域所需的靈活資本。
[1] https://www.moodys.com/web/en/us/creditview/blog/data-centers-rapid-growth-brings-long-term-risks.html
[2] https://thelens.slaughterandmay.com/post/102jj5n/designating-uk-data-centres-as-critical-national-infrastructurea-new-era-of-gro#:~:text=The%20UK%20hosts%20the%20largest,key%20hub%20for%20connectivity%20worldwide.
[3] https://www.datacenterdynamics.com/en/opinions/data-center-capacity-demand-for-ai-cloud-and-digital-services-pioneers-uk-real-estate-market/
[4] https://www.datacenterknowledge.com/regulations/what-the-new-uk-government-means-for-the-country-s-data-center-sector
[5] https://www.datacenterdynamics.com/en/opinions/data-center-capacity-demand-for-ai-cloud-and-digital-services-pioneers-uk-real-estate-market/
[6] https://sg.news.yahoo.com/microsoft-eyeing-many-more-uk-151439794.html
[7] https://www.wsj.com/tech/ai/amazon-to-invest-10-5-billion-in-u-k-for-cloud-ai-infrastructure-62220fe7
[8] https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-01-18/google-to-invest-1-billion-in-new-uk-data-center-to-meet-demand
[9] https://www.goldmansachs.com/insights/articles/AI-poised-to-drive-160-increase-in-power-demand
[10] https://www.reuters.com/breakingviews/data-centre-boom-reveals-ai-hypes-physical-limits-2024-07-04/
[11] https://www.bbc.com/news/technology-68664182
[12] https://www.mckinsey.com/industries/technology-media-and-telecommunications/our-insights/investing-in-the-rising-data-center-economy
[13] https://www.mckinsey.com/industries/technology-media-and-telecommunications/our-insights/investing-in-the-rising-data-center-economy
[14] https://www.moodys.com/web/en/us/creditview/blog/data-centers-rapid-growth-brings-long-term-risks.html